Закон о долевом строительстве

Важные изменения в законодательстве о долевом строительстве с 01.01.2017

Что изменилось в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 января 2017 года

С 2017 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон № 214-ФЗ).

С 1 января 2017 года:

1) ужесточены требования к застройщику:

- расширены требования к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете;

- установлена обязанность отчислять взносы в компенсационный фонд;

- появились новые существенные условия договора (например, теперь нужно включать в договор положение о сейсмостойкости);

- изменены положения о проектной декларации;

2) дополнены гарантии дольщиков:

- под защиту Закона № 214-ФЗ подпадают дольщики жилых домов блокированной застройки из трех и более блоков;

- закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас;

- платить по договору нужно только после его регистрации в Росреестре;

- появились положения, которые дополнительно гарантируют дольщику качество объекта;

3) разрешили застройщикам:

- использовать деньги дольщиков для строительства социально значимых объектов;

- не платить неустойку дольщику, который не хочет принимать объект;

4) запретили дольщикам отказываться от договора, если застройщик исполняет свои обязанности.

1. Ужесточили требования к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете

До 2017 года застройщик должен был опубликовать проектную декларацию (ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Причем сделать это он мог на свой выбор, как в бумажных СМИ, так и в Интернете. То есть застройщик мог использовать Интернет как альтернативу бумажному СМИ для публикации проектной декларации и вообще не иметь свой сайт.

 

 

Сейчас застройщик обязан (ч. 1 и 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ):

1) иметь собственный сайт. Право на доменное имя должно принадлежать застройщику либо поручителю;

2) размещать на нем в электронном виде информацию в отношении каждого объекта:

- проектную декларацию (п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);

- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие за три года до публикации проектной декларации (п. 1 ч. 2 ст. 3.1, п. 4 ч. 1 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);

- разрешение на строительство (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 1 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);

- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установила статья 49 Градостроительного кодекса РФ (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 3 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);

- документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 5 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);

- заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, которые установили часть 2 статьи 3, статьи 20 и 21 Закона № 214-ФЗ (п. 4 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);

проект договора участия в долевом строительстве, который отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);

- способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, которые выбрал застройщик, – поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Если вместо них застройщик выбрал применять эскроу-счета, то нужно указать условия привлечения денег таким способом (п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);

- договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру (п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);

- текущие фотографии объектов, которые возводит застройщик (п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).

Требования к порядку размещения на сайте застройщика информации о многоквартирном доме или ином объекте, строящихся с привлечением денег участников долевого строительства, утвердил Минстрой России приказом от 9 декабря 2016 г. № 914/пр.

За нарушение требований к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете, ему грозит штраф от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (п. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). Выявляют и рассматривают такие нарушения региональные надзорные органы в области долевого строительства (п. 1 ст. 23.64 КоАП РФ, ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

---

 

Застройщики стали отчислять 1 процент в компенсационный фонд

Застройщики обязаны зачислять взносы в компенсационный фонд с 1 января 2017 года.

Застройщик должен отчислять взносы только в отношении тех домов, по которым первый договор долевого участия зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 4 постановления № 1310).

 

Размер отчислений – 1 процент от планируемой стоимости строительства (п. 2 Правил). Перечислить такую сумму застройщик должен единовременно до регистрации первого договора долевого участия (п. 3 Правил).

Учредитель фонда – Минстрой России (п. 1 постановления № 1310).

Основная цель фонда – выплачивать компенсацию гражданам при банкротстве застройщика по Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (п. 2 постановления № 1310).

---

Появились новые существенные условия договора

Список существенных условий, которые должен содержать договор с дольщиком, перечисляет часть 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ. Без этих сведений договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

 

 

До 2017 года застройщик должен был указать только:

определение конкретного объекта, который получит дольщик согласно проектной документации (п. 1). Закон не уточнял, какие именно характеристики должен указать застройщик;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2);

цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п. 3);

гарантийный срок на объект (п. 4);

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 5).

С 2017 года законодатель существенно дополнил пункт 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ – ввел и расшифровал два понятия:

1) основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – это сведения в соответствии с проектной документацией:

- о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- о материале наружных стен и поэтажных перекрытий;

- о классе энергоэффективности;

- о сейсмостойкости;

2) основные характеристики жилого или нежилого помещения – это сведения:

- о назначении объекта (жилое или нежилое помещение);

- об этаже, на котором расположен объект;

- об общей площади для жилого помещения или площади для нежилого помещения;

- о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;

- о наличии и площади частей нежилого помещения.

Теперь все эти сведения застройщик обязан указать в договоре (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Кроме этого, застройщик обязан прикладывать к договору графический план объекта (схему, чертеж) с расположением по отношению друг к другу частей жилого/нежилого помещения

---

Кроме того, застройщик должен указать в договоре определенный набор сведений, если собирается использовать деньги дольщиков (п. 6 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ):

на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или

уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.

Перечень таких условий установила часть 5 статьи 18.1 Закона № 214-ФЗ. Так, застройщик обязан указать назначение объекта социальной инфраструктуры, которое собирается строить или реконструировать на деньги дольщиков.

Внимание! Все сведения, которые застройщик обязан включать в договор, должны соответствовать проектной декларации. Иначе есть риск, что суд признает договор долевого участия недействительным Дольщик вправе предъявить иск к застройщику о недействительности договора, если выяснит, что условия договора не соответствуют проектной декларации (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

 

 

Ужесточены положения о проектной декларации

До 2017 года проектная декларация включала в себя только информацию: 

- о застройщике  

- о проекте строительства.

 

Теперь проектная декларация определяет еще и объем прав застройщика на привлечение денег для строительства объектов. Законодатель дополнил часть 1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.

Теперь застройщик не обязан публиковать проектную декларацию в Интернете или бумажных СМИ (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Но зато он должен до того, как заключит договор с первым дольщиком, направить декларацию в региональный надзорный госорган в области долевого строительства.

---

 

Законодательно закрепили понижающий коэффициент при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас

Законодатель закрепил, что общая площадь объекта состоит из суммы (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ):

общей площади жилого помещения и

площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, установил Минстрой России приказом от 25 ноября 2016 г. № 854/пр. Для лоджии – 0,5 процента, для балконов – 0,3 процента от общей площади жилья.

---

 

Дольщик платит только после регистрации договора

До 2017 года законодатель не связывал момент оплаты и регистрации договора. Застройщик мог включить в договор условие о том, что дольщик обязан сначала внести оплату, а потом стороны передадут договор на регистрацию.

 

 

Сейчас дольщик обязан платить только после регистрации договора в Росреестре (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

---

 

Появились положения, которые дополнительно гарантируют дольщику качество объекта

Законодатель дополнил статью 7 пунктом 1.1. Теперь застройщик вместе с объектом обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта, которая содержит необходимую и достоверную информацию:

- о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования,

- о сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Раньше закон разрешал дольщику предъявить застройщику в течение гарантийного срока требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Теперь дольщик вправе обратиться в суд с иском при следующих условиях (п. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):

- выявил недостатки в течение гарантийного срока и обратился сначала к застройщику письменно, и застройщик не устранил недостатки полностью или частично.

---

 

Застройщики вправе использовать деньги дольщиков для строительства социальных объектов и оплаты целевых кредитов

Перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков, перечисляет статья 18 Закона № 214-ФЗ.

 

С 2017 года этот список существенно расширили. Так, теперь застройщик вправе использовать деньги дольщиков:

1) для возмещения затрат:

- на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (п. 11–12 ч. 1);

- на регистрацию договоров в Росреестре (п. 13 ч. 1);

2) для строительства социально значимых объектов – школ, детских садов, дорог, тротуаров, велосипедных дорожек (п. 10 ч. 1). Прежняя редакция прямо запрещала застройщику возмещать эти затраты (п. 6 ч. 1).

 

---

Застройщик не обязан платить неустойку дольщику, который не хочет принимать объект

Теперь если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта, то застройщик освобождается от уплаты неустойки (пеней). Это правило действует при условии, что застройщик сам надлежаще исполнил свои обязательства по договору. Законодатель дополнил часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

 

Дольщик не вправе отказаться от договора, если застройщик исполняет свои обязанности

Появился запрет на односторонний внесудебный отказ дольщика от договора, когда застройщик:

- исполняет свои обязательства перед дольщиком надлежащим образом;

- соответствует требованиям, которые к нему предъявляет Закон № 214-ФЗ.

Законодатель дополнил статью 9 Закона № 214-ФЗ пунктом 1.2.

---

Автор: Ю.В. Копеева

© Материал из ЮСС «Система Юрист» 

1. Что это — доля в общей долевой собственности?

2. Не сомневайся, стань владельцем!

3. Как не попасться мошенникам, арендуя жилье

4. Кадастровая стоимость земельного участка. Снижать или платить?

5. Выписать из квартиры без согласия возможно?

6. Хорошо нотариусам живется на Руси

7. Жилищные вопросы. Приватизация. Долевое строительство.

8. Что нужно проверить перед покупкой земельного участка

 

 

 

 

 

---

 Документальные отзывы о нашей работе 

               

ВСЕ ОТЗЫВЫ СМОТРИТЕ ЗДЕСЬ