Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Снижение кадастровой стоимости. Снижать или платить?

Вокруг кадастровой стоимости земли проходит нешуточная борьба, так как государство стремится увеличить доходы бюджета, а  собственники и арендаторы пытаются изменить ситуацию, так как кадастровая оценка с каждым годом все больше превышает рыночную

Судебных споров в 2014 году уже в два раза больше, чем в 2013 и это неудивительно, так как причина такой частой процедуры как оспаривание кадастровой стоимости в том, что она чрезмерно завышена. Цель кадастровой реформы понятна — платить за землю реальные деньги. Но платить больше, чем рыночная стоимость— это уже какое-то законное  вымогательство со стороны государства.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) земель в России проводится с 2001 года. Ее организацией занимаются органы власти субъектов РФ: они принимают решение о проведении ГКО по конкретным объектам недвижимости и выбирают оценщика на конкурсе. Отчет об определении кадастровой стоимости проходит экспертизу, после чего региональные власти утверждают результаты ГКО и вносят их в госкадастр. Исходно частота проведения ГКО не была ограничена, из-за чего многие регионы ежегодно заказывали новую оценку, результаты которой в виде кадастровой стоимости с каждым разом росли. Поправки к закону «Об оценочной деятельности», вступившие в силу 22 июля, ввели ограничения — теперь проводить госоценку земли можно раз в три года (в городах федерального значения — в два года). К настоящему времени массовая ГКО земель проведена во всех регионах РФ, за исключением Крыма и Севастополя.

До кадастровой реформы земля имела инвентаризационную стоимость, которая была явно занижена. Необходимость ГКО объяснялась тем, что инвентаризационная стоимость не соответствует реальной цене земли. Но, как показала практика, кадастровая стоимость, от которой рассчитываются налог и арендная плата, в соответствие с рыночной, тоже не пришла, местами качнувшись в другую сторону.

Проблема в том, что кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки: все участки в пределах условной территории оцениваются по одним и тем же критериям, которые не учитывают специфики (обременений и дефектов) земли.

Объективной базой для налога и арендных платежей может быть только рыночная стоимость на основе анализа всех индивидуальных особенностей участка.

     С 22 июля для юрлиц и предпринимателей стало обязательным досудебное обращение в комиссию по оспариванию кадастровй стоимости при Росреестре.

Но данная комиссия это лишь дополнительный административный барьер, отнимающий время. Конечно, идея с обязательным досудебным порядком вполне здравая, но в том случае, если комиссия рассматривала все обращения по снижению кадастровой стоимости не формально, как в настоящий момент. Цель рассмотрения – отказать в снижении по формальным признакам, например, во многих  отказных решениях комиссии мотивы либо не указываются (рыночный отчет соответствует требованиям законодательства, но комиссия решила отказать), либо указываются очень общие без конкретизации (рыночный отчет «не соответствует принципу объективности и однозначности»).

Зачастую указанные доводы являются несостоятельными и не означают, что оценщик установил рыночную стоимость недостоверно. Достоверность рыночной стоимости комиссия не проверяет.

Если землепользователь остался недоволен итогами рассмотрения спора комиссией, он может подать иск в суд. К таким искам применяется общий трехлетний срок давности, отсчитываемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.   

Присутствует неблагоприятная арбитражная практика для арендаторов земли в сравнении с собственниками: Суды отклоняют их иски, ссылаясь на то, что арендатор не вправе заказывать рыночную оценку стоимости «чужого» земельного участка и вообще не может оспаривать результаты кадастровой оценки«. Эта позиция судов не является верной.

 Высший арбитражный суд еще в феврале 2011 года разъяснил, что арендаторы имеют право оспаривать кадастровую стоимость, но ряд судов продолжает отклонять их требования по мотивам отсутствия права на иск. Помощь профессионального юриста необходима, если вы являетесь арендатором земельного участка.

Сначала суды почти на 100% поддерживали требования землепользователей, причем зачастую рассматривали дела только по формальным основаниям. Последняя тенденция такова, что суды стали менять практику в сторону рассмотрения дела по существу — теперь недостаточно просто принести отчет о рыночной стоимости, нужно доказывать достоверность ее определения. Суды стали склоняться к проведению отдельной судебной экспертизы.

Большой процент отказов в исках связан с недоказанностью того, что на дату ГКО объект имел иную рыночную стоимость или же результаты ГКО не затрагивают права истца.

Большую известность также получила практика отказа судами по мотивам невозможности проведения рыночной оценки государственной земли, на которой расположено частное здание. Суды указывают, что такая земля не может продаваться на открытом рынке, а значит, участок вообще не имеет рыночной стоимости.

Мнение юриста:

Здесь суды, вероятно умышленно, неверно применяют законодательство об оценочной деятельности. Рыночная стоимость является потенциальной стоимостью, которая могла бы иметь место при определенных обстоятельствах. Суды же исключают значение потенциала, а рассматривают рыночную стоимость как вопрос состоявшегося факта, что является неверным пониманием закона.

Кроме того, до 22 июля 2014 года, суды, своими отказами пытались остановить лавину исков по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.

Теперь споры о кадастровой стоимости переданы в ведение судов общей юрисдикции (СОЮ).

Недавно Верховный суд совместно с Минэкономики и Росреестром создал рабочую группу для выработки единого подхода к их рассмотрению. Прогнозировать, как изменится судебная практика, пока рано. Скорее всего, новая судебная практика не будет сильно разниться с практикой арбитражных судов, так как в вопросах кадастровой оценки просматриваются интересы в первую очередь государства.

Раньше оценкой занимались БТИ и ФКЦ «Земля». Сейчас каждый регион выбирает исполнителя на публичном конкурсе. Выиграть может кто угодно, главный критерий — цена. Но нужно ориентироваться на квалификацию оценщика, а не только на низкую стоимость его услуг. В связи с этим качество оценки и земельных участков, и объектов капитального строительства, мягко говоря, неудовлетворительное.

Положительный момент июльских поправок и в том, что в составе комиссий при Росреестре число чиновников не может быть больше половины. Раньше из четырех человек было трое госслужащих, которые кровно заинтересованы не снижать стоимость.

Рыночная — это индивидуальная оценка, учитывающая специфические особенности каждого объекта. Кадастровая же носит массовый характер и по идее должна отражать среднюю температуру по больнице. Но зачастую у заказчика кадастровой оценки преобладают интересы повышения налоговой базы.

В Земельном кодексе четко сказано: кадастровая стоимость, по сути рыночная и приравнивается к ней.

Поправки к закону «Об оценочной деятельности», действующие с 22 июля, предполагают изменение состава комиссий при Росреестре, куда теперь помимо госорганов и оценщиков должны будут входить представители предпринимательского сообщества. Конкретный порядок и состав комиссий должно определить Минэкономики, которое в минувшую пятницу разместило на regulation.gov.ru проект соответствующего приказа.

Согласно документу, комиссии (по одной в регионе) будут состоять из семи представителей: двое от бизнес-сообщества, двое от СРО оценщиков и трое от органов госвласти (Росреестр, Кадастровая палата и исполнительный орган власти субъекта РФ). Каждый госорган выдвигает по одной кандидатуре. Для выбора остальных членов комиссии региональные управления Росреестра будут размещать на своем сайте извещение о приеме предложений о кандидатурах. Выдвигаемые некоммерческими организациями из компаний-членов предприниматели и оценщики должны быть дееспособными, иметь высшее образование, не иметь неснятой судимости, а также не могут проживать или работать (быть совладельцем, должностным лицом или работником юрлица) в регионе, стоимость земли в котором выносится на рассмотрение комиссии.

Решения о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе комиссия будет принимать в месячный срок большинством голосов от числа присутствующих (кворум от 50%). В случае равного распределения голосов решение считается принятым, если за него проголосовал председатель комиссии (это всегда представитель управления Росреестра).

Комиссия будет рассматривать отчет о рыночной стоимости объекта и данное на него положительное экспертное заключение на их соответствие закону и федеральным стандартам оценки и вправе установить кадастровую стоимость в размере рыночной даже при ее отклонении более чем на 70%.

Проект приказа предполагает публичность процедуры рассмотрения заявлений владельцев и пользователей недвижимости. За пять дней до заседания комиссии информация об этом с указанием заявителя, объекта и оснований, по которым оспаривается кадастровая стоимость, будет публиковаться на сайте управления Росреестра. Участвовать в заседании члены комиссии могут даже дистанционно — через видео-конференц-связь, а видеоархив заседаний будет доступен в интернете.

Протоколы заседаний и решения комиссий (без указания персональных данных заявителя) также должны публиковаться на сайте Росреестра.

Пока новые правила не утверждены, комиссии функционируют в прежнем составе.

Идея включить представителей бизнеса в комиссию при Росреестре кажется удачной, но как реализовать ее на практике? Зачем предпринимателям, тратить время и рассматривать на заседаниях комиссии заявления других лиц и какая выгода в положительном исходе чужого вопроса для конкретного предпринимателя?

 В связи с поправками есть и положительные моменты. Теперь, если собственник или арендатор земли все же добивается пересмотра кадастровой стоимости участка, новая оценка применяется не с 1 января следующего года, как раньше, а с 1 января года, в котором она была оспорена (или с даты утверждения результатов ГКО, если оценка прошла в том же году).

После оценки кадастровой стоимости на 2016 год стало понятно, что разница с рыночной настолько значительна, что процедура оспаривания кадастровой стоимости превратилась в битву бюджетов — частного и публичного.

Как уже говорилось выше, суды стали менять практику в сторону рассмотрения дела по существу — теперь недостаточно просто принести отчет о рыночной стоимости, нужно доказывать достоверность ее определения.

То есть представитель предпринимателя (юрист) должен доказать суду объективность оценки, надлежащие основания иска. Суды стали склоняться к проведению отдельной судебной экспертизы, а юрист может взять на себя все юридические и технические процессы в случае назначения судом независимой экспертизы.

Землепользователям (собственникам и арендаторам) просто необходимо добиваться снижения кадастровой стоимости земли, не переплачивать огромные средства в бюджет посредством налогов и арендной платы.

С помощью квалифицированных юристов стало возможно существенно снизить кадастровую стоимость земельного участка и платить намного меньше налогов и других обязательных платежей!

Автор статьи Нелли Хайрулина© статья актуальна по состоянию на август 2016

1. Что это — доля в общей долевой собственности?

2. Не сомневайся, стань владельцем!

3. Как не попасться мошенникам, арендуя жилье

4. Кадастровая стоимость земельного участка. Снижать или платить?

5. Выписать из квартиры без согласия возможно?

6. Хорошо нотариусам живется на Руси

8. Жилищные вопросы. Приватизация. Долевое строительство.

9. Что нужно проверить перед покупкой земельного участка

Как получить юридическую помощь?
Звонок или заявка через форму на сайте	Консультация юриста в офисе или по скайпу	Заключение договора, выдача доверенности	Специалист начинает работу по вашему делу	Окончание и получение результата

Закажите обратный звонок		Получите консультацию юриста

 Документальные отзывы о нашей работе 

ВСЕ ОТЗЫВЫ СМОТРИТЕ ЗДЕСЬ